国家工商行政管理局对苏工商〔１９９４〕２１１号请示的批复

上一篇: 民政部关于转发《黑龙江省农村社会养老保险规定》的通知
下一篇: 卫生部医师资格考试委员会关于确定2004年医师资格考试医学综合笔试合格线的通知

黑龙江省建设委员会


黑龙江省城市房地产物业管理暂行办法
黑龙江省建设委员会


第一章 总则
第一条 为了加强城市房地产物业管理（以下简称物业管理），保障房屋及其设备设施的正常使用，提高生活居住、办公、生产经营等环境质量，维护其正常的公共秩序，依据国家《城市新建住宅小区管理办法》等有关规定，结合本省实际，制定本办法。
第二条 本办法所称物业，是指房地产及其附属设备设施的服务经营化的各类住宅小区、机关企事业单位办公楼和生活区、写字楼、商场、商厦、工业区等建筑物及其设备设施与占地。
本办法所称物业管理是指依法设立的物业管理企业，依照与业主或业主委员会签订的委托合同，对房屋建筑及其供暖、供水、排水、环境绿化、环境卫生、小区道路、休闲娱乐设施、保安和环境容貌等进行的维修、养护、服务和管理。
第三条 凡在本省城市规划区内从事房地产物业管理经营活动和实施物业行政管理的，均应遵守本办法。
第四条 省建设行政主管部门主管全省物业管理工作，负责本办法的组织实施。
各行署建设行政主管部门和市、县房地产行政主管部门（以下均称房地产行政主管部门）主管本行政区域内的物业管理工作。
各级规划、市政、供热、绿化、环卫等行政管理部门，应按各自的职责分工，协助房地产行政主管部门做好房地产物业管理工作的指导和监督检查。

第二章 业主与业主委员会
第五条 本办法所称业主，是指房地产物业的所有权人和使用人。
第六条 房地产物业使用人达到百分之六十以上时，开发建设单位、公房房改售房单位和物业管理企业应在房地产行政主管部门指导监督下，组织召开首次业主大会或业主代表大会，依法选举产生业主委员会。
第七条 业主大会，由全体业主组成；业主人数较多的，应按比例推选业主代表，组成业主代表大会。
业主大会或业主代表大会，应当有过半数业主或业主代表出席。业主大会或业主代表大会作出的决定，应当经与会的业主或与会的业主代表过半数通过。
第八条 业主委员会是业主大会和业主代表大会的执行机构，负责业主大会或业主代表大会的常务工作，并代表全体业主对物业实施自治行为规范和委托物业管理的监督检查。
业主委员会每年至少召开一次业主大会或业主代表大会；经15％以上业主或业主代表提议，业主委员会应当就所提议题召开业主大会或业主代表大会。
第九条 业主委员会组成人数应根据业主人数确定，一般不应少于9人组成，并在委员中推选产生业主委员会主任、副主任和执行秘书。执行秘书负责委员会的日常工作。
业主委员会委员每届任期三年，可连选连任。主任、副主任、执行秘书每届任期三年，可连选连任。但在任期未满需调整的，应经业主大会或业主代表大会通过。
第十条 业主委员会应自选举产生之日起十五日内持下列文件向所在地房地产行政主管部门办理登记，并提交下列材料：
（一）成立业主委员会登记申请书；
（二）业主委员会委员及领导成员名单；
（三）业主委员会章程。
所在地房地产行政主管部门应当自受理登记申请十五日内，完成登记工作；对不符合规定成立的业主委员会不予登记，并书面通知申请人。
第十一条 业主委员会职责：
（一）在房地产行政主管部门的指导下，制订业主委员会章程，代表业主维护其合法权益；
（二）定期主持召开业主大会或业主代表大会；
（三）决定选聘物业管理企业并与其签订物业管理委托合同；
（四）制定业主公约并提交业主大会或业主代表大会审议通过，报房地产行政主管部门备案；
（五）监督物业管理企业对委托物业的服务管理工作；
（六）审议物业管理企业对房屋大中修的报告，监督检查维修费用的使用情况；
（七）配合物业管理企业，监督检查业主遵守物业管理规章制度、履行义务情况；
（八）督促物业管理企业按季度公布财务收支情况。
第十二条 业主委员会会议，每年至少召开两次，决议事项应采取少数服从多数原则。

第三章 物业管理企业
第十三条 本办法所称物业管理企业，是指取得省建设行政主管部门颁发的物业管理企业《资质证书》，并取得工商营业执照，具有企业法人资格，为业主提供专业化、社会化、企业化、经营型服务的经济实体。
房地产开发企业、公房管理单位、写字楼以及商城商厦业主等自行实施物业管理的，也应按前款规定组建物业管理企业或办理兼营资质证书手续。
未取得省建设行政主管部门颁发的物业管理企业《资质证书》和工商营业执照及物价部门颁发的收费许可证的，不得接受委托承担物业管理任务，收取物业管理费用。
物业管理企业资质标准和管理办法，由省建设行政主管部门另行制定。
第十四条 外省物业管理企业进入我省或本省物业管理企业省内跨区（省）接受委托承担物业管理任务的，应按省跨区（省）有关规定输相应手续后，方可开展物业管理经营活动。
第十五条 物业管理企业的权利：
（一）对接受委托的物业进行接管验收；
（二）根据有关法律、法规及物业管理委托合同、公约，制定物业管理具体实施办法及各项规章制度；
（三）依据政府物业管理收费规定和物业管理委托合同，收取物业管理费用；
（四）有权制止违反物业管理规章制度及违法行为；
（五）有权选聘专营企业承担专项管理业务；
（六）按企业许可经营范围开展各种经营活动。
第十六条 物业管理企业义务：
（一）履行物业管理委托合同，依法从事物业管理经营活动；
（二）接受房地产行政主管部门和物业管理相关政府部门的检查指导，接受业主和业主委员会的监督；
（三）定期向业主委员会报告工作；
（四）按时向全体业主公布物业管理费用财务收支情况；
（五）协助业主开展多种形式的社区文化活动。

第四章 物业管理委托
第十七条 开发建设单位在房屋或住宅小区竣工验收前，应选聘物业管理企业提前介入进行前期物业管理。在业主委员会成立后，由业主委员会决定续聘或另聘物业管理企业进行物业管理。
第十八条 业主委员会宜采取招投标方式选聘物业管理企业。
第十九条 房屋销售时，开发建设单位应与购房者在房屋销售合同中订立有关售后物业管理条款。
第二十条 开发建设单位在房屋或住宅小区竣工验收后，以及公房房改售房单位应及时向物业管理企业移交工程建设技术资料，办理交接手续。
第二十一条 物业管理企业应与业主委员会签订物业管理委托合同。
签订物业管理委托合同，应使用国家建设部与国家工商行政管理局统一制发的物业管理委托合同文本。
第二十二条 物业管理企业的管理项目聘请有关专营公司承担时，其原签订的物业管理委托合同中的责任不随之转移。
第二十三条 物业管理企业在签订委托合同后十五日内，向所在地房地产行政主管部门备案。
第二十四条 物业管理委托合同到期或物业管理企业未达到委托合同规定的条款标准或者因其他违法行为原因的，业主委员会可通过决议终止委托合同，但应提前一个月通知物业管理企业，并及时选聘相应的物业管理企业继续进行管理。
物业管理委托合同终止时，原物业管理企业应当在接到终止通知之日起一个月内向业主委员会办理有关房屋、工程建设技术资料、帐册及其他有关物品的移交手续。

第五章 房地产物业使用与维护
第二十五条 房屋或住宅小区竣工验收合格后，开发建设单位应当在房地产行政主管部门的监督下，向业主委员会或物业管理企业移交下列工程建设技术资料：
（一）房屋或住宅小区规划平面图；
（二）单体建筑、结构竣工图；
（三）公用配套设施、地下管线工程竣工图；
（四）有关设施、设备安装竣工图及使用和维修技术资料；
（五）质量验收资料；
（六）其他必要资料。
第二十六条 供暖、供水、排水、供气、供电及电讯等部门，在物业管理范围内开挖路面或者进行其他施工时，应当事先通知物业管理企业。工程竣工时应负责恢复原貌。
第二十七条 业主使用房屋应遵守下列规定：
（一）未经有关部门批准，不得随意改变房屋结构、用途和外貌；
（二）未经批准，不得对房屋的内外承重墙、楼板、梁、柱、阳台及屋面进行拆改、开凿等；
（三）房屋装饰装修、搭建按有关规定办理审批手续，并自行清理建筑及装修垃圾；
（四）不得存放生活性燃料以外的易燃、易爆、有毒、放射性等物品；
（五）不得阻挠物业管理企业对共用部位、公用设施设备的维修养护；
（六）不得利用房屋从事违法犯罪、危害公共利益及侵害他人正当权益的活动；
（七）不得占用房屋内公共楼梯、过道、地下室、平台等公共部位，不得堆放杂物；
（八）公共场所、公共部位不得乱贴、乱画、乱挂；
（九）爱护公共配套设施，不得损坏道路、绿地、花草树木和休闲娱乐设施；
（十）法律、法规及政府规定的其他行为。
第二十八条 物业维修责任，一般按下列规定划分：
（一）房屋室内自用部分，由产权人自行维修；
（二）房屋的共用部位及房屋内的供水、排水、供热设施设备，由受聘的物业管理企业养护维修；
（三）住宅小区及其他场区内的公用设施设备，由受聘的物业管理企业维修养护；
（四）其他管线设施由相应部门负责维修养护，也可委托物业管理企业进行有偿维修养护。
需要物业管理企业在此基础上扩大养护维修范围的，应在有关合同中作出规定。

第六章 物业管理经费与管理用房
第二十九条 物业管理经费主要渠道：
（一）开发建设单位在出售商品房屋时，按建筑面积提取每平方米1～2％建安费作为物业管理公共部位、公用设施设备维修专项资金；
（二）公房房改出售后，按售房款20～30％比例提取公共部位、公用设施设备物业管理维修专项资金；
（三）按有关规定收取的物业管理费；
（四）专项委托服务收入；
（五）特约服务收入；
（六）其他合法收入。
第三十条 开发建设单位在房屋或住宅小区移交时，将提取的物业管理专项资金交由市、县房地产行政主管部门代管，专储专用。动用此项资金，由业主委员会或物业管理企业做出计划，申请房地产行政主管部门批准。
第三十一条 已交付使用的房屋或住宅小区，未提取物业管理专项资金的，应由当地政府批准确定该资金来源渠道和数额，做为物业管理共用部位、公用设施设备维修专项资金。
第三十二条 公有房屋出售后，提取的公共部位、公用设施设备维修资金，交由市、县房地产行政主管部门代管，按售房单位专储专用。动用此项资金，由业主委员会或物业管理企业做出计划，申请房地产行政主管部门批准。
第三十三条 开发建设单位和公房房改售房单位在移交住宅小区时，应无偿向小区业主委员会提供一定比例的物业管理用房，其产权归业主委员会所有，由市、县房地产行政主管部门代管；同时也可以以成本租金或零值租金向物业管理企业提供一定数量的商业用房，以扶持物业管理企
业的起步与运营，产权归原开发建设单位或原公房房改售房单位所有；也可以以成本价出售给业主委员会。业主委员会购买上述商业用房的资金，可在物业管理专项资金中列支，并以该商业用房的经营收入逐年回收。物业管理企业应负责其使用的物业管理用房和商业用房的维修养护。
物业管理用房未经批准不得改变使用性质。
开发建设单位为小区业主委员会提供的管理用房和商业用房的比例，由当地政府确定。

第七章 法律责任
第三十四条 物业管理企业，有下列行为之一的，由县以上房地产行政主管部门根据情节轻重，依法给予行政处罚，并建议资质审查机关对资质等级予以降级，直至取消其资质。
（一）未按本规定取得资质证书，擅自从事物业管理经营活动的；
（二）未经批准超越营业范围经营的；
（三）未按规定办理跨区、跨省手续的；
（四）不履行物业管理委托合同，损害业主利益的；
（五）不按规定的项目、标准收取物业管理费用的；
（六）有其他违法违纪行为的。
第三十五条 业主因故意或过失造成公用设施设备损坏的，由责任者负责修复或赔偿，构成犯罪的，由有关部门依法追究其法律责任。
第三十六条 业主或业主委员会与物业管理企业在执行合同过程中发生争议的，可由房地产行政主管部门进行调解。调解无效的，可申请仲裁机构仲裁或直接向人民法院起诉。

第八章 附则
第三十七条 城市规划区以外的独立农场、林场、工矿区等物业管理，参照本办法执行。
第三十八条 本办法由省建设委员会负责解释。
第三十九条 本办法自发布之日起施行。



1997年10月30日
企业并购律师实务——企业并购历史回顾

作者简介：唐清林，北京律师，人民大学法学硕士，擅长企业并购律师业务，并对该业务领域的理论研究感兴趣，曾编写《企业并购法律实务》（副主编，群众出版社出版），本文为该书部分章节内容的摘要。
联系方式：lawyer3721@163.com；13366687472。

一、美国并购历史回顾
美国的并购历史是西方并购历史的集中反映和代表。从1898年起 ，美国企业已经掀起了五次并购浪潮。
1．第一次并购浪潮
这次并购浪潮发生在1898年到1903年之间。它以横向并购为特征，使资本主义迅速从自由竞争向垄断过渡，形成了一大批垄断企业。这五年期间，美国的工业结构发生了重要的变化，100家最大的公司规模增长了400％，并控制了全国工业资本的40％。这次浪潮终止的原因有二：第一，美国在1903年出现经济衰退，股市低迷，股价大跌，并购资金来源不足；第二，以《谢尔曼法》的制定为标志，美国国内掀起了反垄断运动的高潮，政府开始抑制导致垄断的并购行为。
2．第二次并购浪潮
这次并购浪潮发生在20世纪20年代，以1929年为高潮。第二次并购浪潮的最大特点是相当规模的纵向并购的出现。虽然横向并购仍为主流，但是纵向并购风行一时。这次并购主要发生在汽车制造业、石油工业、冶金工业及食品加工业，它加强了第一次并购浪潮的集中，也加强了企业之间的竞争程度。1929年爆发的美国经济危机导致该次并购浪潮的终结。
3．第三次并购浪潮
这次并购浪潮发生在“二战”以后的整个20世纪50至60年代。它以混合并购为最大的特点。通过这次跨部门和跨行业的混合并购 ，美国出现了一批多元化经营的大型企业。这次并购浪潮终结于70年代的石油危机。
4．第四次并购浪潮
这次并购浪潮从20世纪70年代中期持续到80年代末，以1985年为高潮。它有以下几个特点：（1）高风险、高收益的“垃圾债券”这种新型的融资工具的出现，为杠杆收购（LBO）与经营者收购（MBO）创造了条件。杠杆收购（LBO）与经营者收购（MBO）的结合创造出一批全新的“积极投资者”。他们集投资者（委托人）和经营者（代理人）于一身，有更大的动力去追求股东利益最大化，从而降低了企业的代理人成本；（2）分解式交易（Divestiture Transaction）为许多综合型大公司采用。通过分解式交易，母公司将其子公司作为一个独立的实体分离出去，或者把它出售给别的企业。据估计，此类交易占总交易量的1/3左右。通过这类交易，企业经营者甩掉了包袱，把主要精力放在最有效率的业务上，由此提高了企业的经营效率；（3）敌意收购的比例较高。
美国从1990年起开始陷入经济衰退，轰轰烈烈的第四次并购浪潮也进入暂时的低潮。
5．第五次并购浪潮
这次并购浪潮从20世纪90年代中期开始持续至今，以2000年至2001年高新技术领域的并购为高潮。它有如下特点：（1）跨国并购风起云涌。比如美国得克萨斯公用事业收购英国能源集团，美国环球影城公司收购荷兰的波利格来姆公司，德国的戴姆勒收购了美国的克莱斯勒，英国石油收购美国阿莫科石油；（2）强强联手引人注目。如：美国花旗银行和美国保险巨子旅行者集团的合并金额高达725亿美元，成为全球业务范围涵盖最广的国际金融集团；艾克森以近790亿美元的价格收购了美国的美孚公司，缔造了全球最大的石油公司；美国在线公司和时代华纳公司组建美国在线－时代华纳公司，交易案金额高达 1400 多亿美元，打造了全球最大的网络传媒集团；（3）大多数企业逐渐放弃了杠杆收购，财务性收购让位于战略性收购，企业开始更多地从自身发展的战略角度来考虑并购问题。
二、我国并购历史回顾
并购在我国是改革开放之后才出现的事物，从1984年至今短短20多年的时间，并购逐渐为人们所熟悉和接受。我国的并购历史可以分为以下几个阶段。
1．探索阶段（1984—1987）
1984年7月，保定纺织机械厂和保定市锅炉厂以承担全部债务的形式分别兼并了保定市针织器材厂和保定市鼓风机厂，拉开了中国企业并购重组的序幕。随后，并购开始在中国的各大城市展开。这一时期的并购有以下特点：（1）并购数量少，规模小，都在同一地区、同一行业进行；（2）政府以所有者身份主导并购，其目的是为了消灭亏损，减少财政包袱；（3）并购方式主要是承担债务和出资购买。
2．第一次并购浪潮（1987—1989）
1987年以后，政府出台了一系列鼓励企业并购重组的政策，促成了第一次并购高潮。据有关部门统计，80年代全国25个省、市、自治区和13个计划单列市共有6226个企业兼并了6966个企业，共转移资产82.25亿元，减少亏损企业4095户，减少亏损金额5.22亿元。这段时间企业并购的特点如下：（1）出现了跨地区、跨行业并购；（2）出现了控股等新的并购方式；（3）并购动因由单纯消灭亏损向提高企业经营活力、优化经济结构发展；（4）局部产权交易市场开始出现。
3．第二次并购浪潮（1992—2001）
1992年小平同志的南巡讲话确立了市场经济的改革方向，促进了我国企业并购重组的进程。随着产权交易市场和股票市场的发育，上市公司出现，外资并购国企和中国企业的跨国并购不断涌现。这段时间的企业并购特点如下：（1） 企业并购的规模进一步扩大；（2）产权交易市场普遍兴起，在企业并购重组中发挥了重要作用；（3）上市公司股权收购成为企业并购的重要方式；（4）以资本为纽带的混合式并购有所发展，涌现了一批优秀的企业集团；（5）民营企业和外资企业纷纷参与并购，并购的主体不再局限于国有企业。
4．第三次并购浪潮（2002至今）
2002年中国正式加入WTO，既反映了经济全球化的趋势进一步加强，又促进了中国与世界经济的接轨。中国政府先后制定了一系列并购法规，如《指导外商投资方向规定》、《外商投资产业指导目录》、《利用外资改组国有企业暂行规定》、《上市公司收购管理办法》、《上市公司股东持股变动信息披露管理办法》、《关于向外商转让上市公司国有股和法人股有关问题的通知》和《外国投资者并购境内企业暂行规定》等。这些法规的制定必将引发新一轮的并购高潮的涌现。