中国人民银行关于利率调整有关具体问题的补充通知
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中国人民银行关于利率调整有关具体问题的补充通知
中国人民银行关于利率调整有关具体问题的补充通知
中国人民银行
中国人民银行各省、自治区、直辖市、深圳经济特区分行，国家开发银行，中国进出
口银行，中国农业发展银行，中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银
行、中国人民保险（集团）公司，交通银行、中信实业银行、中国光大银行、华夏银
行、中国民生银行、中国投资银行、广东发展银行、福建兴业银行、深圳发展银行、
招商银行、上海浦东银行，国家邮政储汇局：
现就中国人民银行《关于降低存、贷款利率的通知》（银发〔1998〕301号）中未予确定的几个利率问题补充通知如下：
一、从1998年7月1日起，调整政策性金融债券利率、邮政储蓄转存款利率和人民银行对农村信用社再贷款利率：
1．政策性金融债券利率，五年期由现行的6．75％调整为6．12％，八年期由现行的7．2％调整为6．57％。
2．邮政储蓄在人民银行转存款利率由现行的7．218％调整为6．6429％。
3．人民银行对农村信用社再贷款利率，二十天以内由现行的5．40％调整为4．23％，三个月以内由现行的5．85％调整为4．5％，六个月以内由现行的6．03％调整为4．59％，一年以内由现行的6．93％调整为4．68％。
二、单位和个人通知存款、单位协定存款利率的下调幅度，仍由中国人民银行省级分行根据本地情况决定，并报总行备案。
三、鉴于目前中国人民银行尚未批准商业银行和信用社重新开办对单位和个人发行大额可转让定期存单业务，其利率暂不作规定，待该业务恢复办理时再一并明确。
四、住房公积金存款，无论是当年归集的，还是上年结转的，统一按结息日挂牌利率计结息。
1998年7月17日
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14．用人单位自用工之日起超过一个月不满一年未与劳动者签订书面劳动合同，或者虽通知劳动者签订书面劳动合同但劳动者无正当理由拒不签订，用人单位未书面通知劳动者终止劳动关系的，应当按照《劳动合同法》第八十二条的规定向劳动者每月支付二倍工资。二倍工资差额的计算基数为劳动者当月应得工资，但不包括以下两项：
（一）支付周期超过一个月的劳动报酬，如季度奖、半年奖、年终奖、年底双薪以及按照季度、半年、年结算的业务提成等；
（二）未确定支付周期的劳动报酬，如一次性的奖金，特殊情况下支付的津贴、补贴等。
劳动合同期满后，劳动者仍在原用人单位工作，超过一个月双方仍未续订劳动合同，劳动者根据《劳动合同法》第八十二条第一款规定要求支付二倍工资的，应予支持。
用人单位自用工之日起满一年不与劳动者订立书面劳动合同，视为已订立无固定期限劳动合同，用人单位无需再支付用工之日起满一年后未订立书面劳动合同的二倍工资。
【律师解读】
本条是关于用人单位未与劳动者签订劳动合同应支付二倍工资的规定。
根据《劳动合同法》第八十二条规定，用人单位自用工之日起超过一个月不满一年未与劳动者签订书面劳动合同的，应当向劳动者每月支付二倍的工资。该规定自实施以来至今已有五年多，该类劳动争议案件由是剧增，但在因劳动者的原因而未签订书面劳动合同时，用人单位是否可以免除承担二倍工资的赔偿责任呢？这个问题已引起了诸多争议和分歧意见。对此，2009年的《深圳市中级人民法院关于审理劳动争议案件的指导意见（试行）》曾规定，用人单位有足够证据证明未签订劳动合同的原因完全在劳动者，其自身无过错的，用人单位无须支付两倍工资。该规定一出，激起劳资双方的博弈逐步升级，有些用人单位为了逃避支付二倍工资差额的法律责任，甚至开创性地伪造出一些花样翻新的“证据”，以证明不签订劳动合同的责任在劳动者一方。大量真假难辨的证据，给审判法官和劳动仲裁员带来了巨大的困惑，增加了查明事实的难度。
实际上，从《劳动合同法》第八十二条的规定来看，并没有包含劳动者是否存在过错的意思表示，因此，将劳动者是否存在过错，作为是否支持劳动者二倍工资主张的观点，是对该法律条款的误解。因此，《座谈会纪要》第14条规定，用人单位已通知劳动者签订书面劳动合同但劳动者无正当理由拒不签订，用人单位可以直接书面通知终止劳动关系，如果用人单位未书面通知终止劳动关系的，仍然应当向劳动者每月支付二倍工资。该观点实属正本清源，回归到法律的立法本意，是值得肯定的。
本条第一款还对二倍工资差额的计算基数作出了规范，将支付周期超过一个月的劳动报酬，如季度奖、半年奖、年终奖等，以及未确定支付周期的劳动报酬，如一次性的奖金贴等，排除在外。
本条第二款规定，劳动合同期满后，劳动者仍在原用人单位工作，超过一个月双方仍未续订劳动合同，劳动者要求支付二倍工资的，同样应予支持。但值得注意的问题是，《劳动合同法》第八十二条规定的所谓“用工之日”，一般理解可为用人单位与劳动者初次产生劳动关系之日，而劳动合同已到期未续签之日，显然与“用工之日”存在区别。本条第二款对《劳动合同法》第八十二条规定作出了扩展解释，将“用工之日”扩展为包含“用工之日”与“劳动合同期满后，劳动者仍在原用人单位工作，超过一个月双方仍未续订劳动合同”两种情况，一并作为劳动者有权主张未签订劳动合同的起算点。
15．劳动者请求用人单位支付未订立书面劳动合同二倍工资差额的仲裁时效，依照《劳动争议调解仲裁法》第二十七条第一款、第二款和第三款的规定确定。用人单位应支付的二倍工资差额，从劳动者主张权利之日起往前倒推一年，按月计算，对超过一年的二倍工资差额不予支持。
【律师解读】
本条是关于劳动者主张未订立劳动合同二倍工资差额仲裁时效的规定。
根据《劳动争议调解仲裁法》第二十七条规定，劳动争议申请仲裁的时效期间为一年。仲裁时效期间从当事人知道或者应当知道其权利被侵害之日起计算。由于未签订劳动合同的二倍工资差额是以月为单位逐月计算的，因此，该项权利也应是按每个月具有独立的仲裁时效，从劳动者主张权利之日起往前倒推一年，按月计算二倍工资差额，超过一年的二倍工资差额已丧失法律保护。
16．劳动者依法请求用人单位与其订立无固定期限劳动合同的，劳动人事仲裁机构或人民法院应告知其将诉讼请求变更为确认双方已存在无固定期限劳动合同。劳动者拒不变更的，劳动人事仲裁机构或人民法院不得直接判令双方当事人签订无固定期限劳动合同，但可以依法确认双方当事人已存在事实上的无固定期限劳动关系，并参照原劳动合同确定双方的权利义务内容。
【律师解读】
本条是关于劳动者依法请求用人单位与其订立无固定期限劳动合同，劳动仲裁机构或人民法院应如何处理的规定。
根据《劳动合同法》的规定，用人单位应当与劳动者签订无固定期限劳动合同的情形有以下三种情形：（1）劳动者在该用人单位连续工作满十年的；（2）用人单位初次实行劳动合同制度或者国有企业改制重新订立劳动合同时，劳动者在该用人单位连续工作满十年且距法定退休年龄不足十年的；（3）连续订立二次固定期限劳动合同，且劳动者没有本法第三十九条和第四十条第一项、第二项规定的情形，续订劳动合同的。另外，用人单位自用工之日起满一年不与劳动者订立书面劳动合同的，视为用人单位与劳动者已订立无固定期限劳动合同。
不过，本条的重点在于，劳动仲裁机构和人民法院无权强迫双方签订劳动合同，而且假如裁决或判决签订劳动合同，也难以强制执行。因此，只能做确权之诉，规定劳动者要求签订无固定期限劳动合同时，应当行使“释明权”，告知劳动者变更请求为“确认”双方已存在无固定期限劳动合同。
17．劳动者虽然符合《劳动合同法》第十四条第二款规定的可签订无固定期限劳动合同的条件，但与用人单位签订了固定期限劳动合同，在该固定期限劳动合同履行过程中又请求与用人单位重新签订无固定期限劳动合同的，不予支持。
【律师解读】
本条是关于劳动者签订固定期限劳动合同后能否要求重新签订无固定期限劳动合同的规定。
根据契约精神，虽然劳动者符合《劳动合同法》第十四条第二款规定的可签订无固定期限劳动合同的条件，但与用人单位签订了固定期限劳动合同的，在该固定期限劳动合同履行过程中，又请求与用人单位重新签订无固定期限劳动合同的，劳动者的行为应属违约，不应获得支持。当然，劳动者在该劳动合同到期后，仍然有权要求与用人单位签订无固定期限的劳动合同。
【作者简介】王强律师，现执业于广东德纳律师事务所，著名劳动法律专家，深圳劳动法律师网首席律师。王强律师在劳动法律、公司法律领域积累了丰富的执业经验，已处理过七百余件劳动争议案件，其中包括上百人、数十人的集体劳动争议案件，担任多家企业法律顾问。王强律师对劳动法研究具有深厚造诣，在有关劳动法杂志和专业法律网站上发表劳动法专业文章数十篇。
办公地址：深圳市福田区金田路3037号金中环商务大厦4205室
电 话：13613006196；邮箱：szwq009i@163.com
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山西省阳泉市政府
阳泉市房地产交易市场管理办法（试行）
阳泉市政府
第一章 总 则
第一条 为加强房地产交易市场管理，促进房地产正常流通，保障房地产交易当事人的合法权益，维护房地产市场秩序，根据国家、省有关房地产交易规定，结合本市实际，特制定本办法。
第二条 凡在本市城市建成区和规划发展区内进行房地产买卖、租赁、交换、抵押、转让、价格评估等交易活动的单位和个人，均须到市房地产交易所交易，并严格执行本办法。
第三条 房地产交易市场的管理，应坚持合理调节供求，搞活房地产流通，强化管理手段，维护房地产市场秩序，规范房地产交易行为，保护交易双方利益的原则。
第四条 市房地产管理局是全市房地产交易市场的主管部门。市房地产交易所负责房地产交易市场的工作。其主要职责是：
（一）认真贯彻执行国家、省、市有关房屋买卖、租赁、交换、转让等方面的法律、法规、政策、规定走。
（二）办、理房地产的交易、拍卖、交换手续。
（三）参与房屋租赁、抵押、典当等经济合同的签证工作。
（四）审查出租、抵押、典当房屋产权人的资格，监督、管理租赁等经营活动。
（五）参与制定各类房地产的流通价格标准。
（六）按分工评定进入市场流通的房地产价格，并为仲裁、公证、保险等活动进行房产价值、价格的评估。
（七）负责管理房地产流通活动中的经纪人（中介人）。
（八）调解房地产交易、租赁、赠与和以房地产为资本兼并、合资入股、抵押等活动的纠纷。
（九）依法查处房地产流通中的非法活动。
（十）指导平定县、盂县和城市规划发展区以外的效区房地产交易流通管理工作。
财政、税务、工商、物价、城建、土地等有关部门应配合做好房地产交易市场管理工作。
第二章 交易管理
第五条 下列房地产均可进行交易或变更产权：
（一）单位自管的房地产；
（二）个人私有和与他人共有的房地产；
（三）市直管的公有房地产；
（四）中外合资、合作和外资企业所有的房地产；
（五）房地产开发和危改单位建设的房地产；
（六）按规定允许出售的部队所有的房地产；
（七）企业兼并、拍卖、抵押等房地产；
（八）单位或个人与国内外联营合资的房地产；
（九）法院依法判决没收、抵债、抵税、抵罚等的房地产；
（十）按规定允许交易的其它房地产。
第六条 各类房地产交易、产权转让、抵押、典当、拍卖和以房地产为资本合资、联营等活动，应在市房地产交易市场进行。并到市房地产管理局办理立契、审核、过户手续。
第七条 出卖和产权交换、转移的房地产，必须具备合法的产权证件。单位所有的房产，还须具有上级主管部门的批准文件。市直管公房须持有房地产管理局代政府核发的产权证书。
第八条 购买房地产开发单位出售的商品房的集体或个人，成交后应持购房协议、产权介绍信、公证书、付款收据到市房地产交易市场办理交易手续。并到房管局产权地政科办理确权领证手续。
第九条 出卖租赁未满的房屋，产权人须征得承租人同意，并事先办理好地租承诺手续或与承租人就终止租约协商一致达成书面协议。在同等条件下，承租人有优先购买权。合同另有规定的除外。
第十条 进行房屋交易和产权变更。应按有关规定缴纳契税、证估费、交易管理费。
第十一条 房屋进入房地产交易市进行买卖、转让、抵押、交换等变更时，必须坚持土地使用权一并转移的原则，并在交易后的三十日内，由产权人到土地管理部门办理土地使用权变更手续。
第十二第 下列房屋不得买卖：
（一）产权证件不全或有产权债务纠纷的房屋；
（二）已批准征用或拔用的建设用地范围内的房屋；
（三）违章或临时建筑的房屋；
（四）经法院裁定限制产权转移的房屋；
（五）抵押、典当期未满的房屋；
（六）未注册登记的商品房屋。
第三章 租赁管理
第十三条 机关、团体、部队、企事业单位或个人所有的具有合法产权证件、无倒塌危险的房屋均可出租。
第十四条 租赁房屋必须由租赁双方持租赁合同到市房地产交易市场办理房屋租赁许可证。单位出租房屋还须到市工商管理部门办理租赁房屋营业证后方可从事房屋租赁经营活动，并按规定向房地产交易管理部门缴纳管理费。
第十五条 租赁期间，租赁双方应严格履行合同中规定的权利与义务，任何一方不得擅自终止合同或有其它损害对方合法权益的活动。
第十六条 租赁合同期未满，需要迁退房屋的，必须在一个月以前通知承租人，并由交易所裁定。租赁合同期满，仍需续租的，应重新办理租赁手续。在同等条件下，原承租人有优先承租权。
第十七条 承租人如需要利用承租的房地产与第三方进行合资经营、联营或提供给第三方使用，应事先征得出租人同意，重新签订租赁合同协议。
有限产权的房屋在取得完全产权以前，不得进行买卖、租赁。
第四章 价格管理
第十八条 房地产交易市场分别实行国家定价、国家指导价和市场调节价。
第十九条 房产出售、出租价格，应报市场价部门核准，最高限价应由物价部门会同有关部门确定。评估价格和交易收费的价格应执行省物价局和省建设厅确定的按交易成交额的2％和3％收取。
第二十条 出售的商品房和新旧公房及单位住宅用房，应严格执行本办法中规定的价格。其它各类房屋的交易、租赁应执行指导性价格。交易、租赁双方可在房地产交易市场管理部门评估确定的基本价格基础上自行议价。超过基本价格的部分按规定收取超标准费。凡规定有最高限价的
，不得突破最高限价。
第二十一条 从事房地产价格评估工作的人员，必须经市以上（含市级）物价部门和房地产管理部门培训，并经考核取得专业评估资格证书后，方可持证上岗。
第五章 调换管理
第二十二条 房屋调换是指在房屋所有权不变的前提下，市房地产交易市场本着自愿互利、合理用房、利于工作、方便生活的原则，为单位或个人调换公有房屋使用权的活动。
第二十三条 调换房屋必须事先征得房屋所有者同意，并到市房地产交易市场管理部门办理有关手续。
第二十四条 调换房屋的范围：
（一）市房地产管理部门直接管理的公房用户之间的调换；
（二）国家机关、群众团体、企事业单位自管公房用户之间的调换；
（三）市房地产管理部门直接管理的公房用户与单位自管公房用户之间的调换。
第二十五条 凡有下列情况之一者，不得进行房屋调换：
（一）房屋产权不清的；
（二）现住户无正式承租权的；
（三）家庭成员对现住房有争议的；
（四）单位擅自内调市直管公房住户的；
（五）拖欠房租或其它费用的；
（六）损坏房屋及其附属设施未修复或赔偿的。
第二十六条 自行管理房屋的单位，对调入非本单位职工住户在房屋管理、维修、供暖服务等方面，应与本单位职工住户同等对待。
第二十七条 任何单位和个人不得私自调换房屋，不得利用房屋调换谋取私利或进行其它违法活动。
第六章 房产证券管理
第二十八条 房产证券交易管理系指凡在我市经批准发行房产股票、建设债券、房租补贴券等有价证券的交易，均需到市房地产交易所办理发行许可证和交易手续。任何单位和个人均不得擅自发行及私自交易。
第二十九条 房产证券的发行、交易，必须符合国家有关法律规定和金融管理政策。市房地产交易所对房产证券的发行、交易等行为负有监察、监督的职能，并可依法经营和吞吐证券。
第七章 经纪人管理
第三十条 经纪人必须经县级以上工商行政管理部门和市记地产交易市场管理部门进行资格审查。并经工商行政管理部门核发营业执照后方可在房地产流通中从事中介服务活动。
第三十一条 经纪人的报酬由市房地产交易市场管理部门按有关规定和成交率及中介服务质量确定。
第三十二条 经纪人在中介服务中，必须遵守房地产交易市场的各项管理制度，不得利用其身份之便，从事损害双方权益的活动，不得索要财物，不得谋取非法收入和进行其它违法活动。
第八章 奖励与处罚
第三十三条 对模范遵守本办法，在房地产交易市场管理中成绩显著，检举揭发违法交易等行为有突出贡献者，由房地产交易市场管理部门给予奖励。
第三十四条 对违反本办法者，由市房地产交易市场管理部门会同工商、物价、财政、税务、土地、城建等部门依法查处，触犯刑律的由司法部门追究刑事责任。
第三十五条 当事者对处罚决定不服的，可在接到处罚通知之日起十日内向决定处罚的上级机关申请复议。复议机关应在接到申请之日起十五日内作出决定。对复议决定仍不服的，可在接到复议决定之日起十日内向当地人民法院起诉，逾期不申请复议，既不起诉又不执行者，由决定处
罚的部门或复议机关申请人民法院强制执行。
第九章 附 则
第三十六条 平定、盂县、郊区的房地产交易市场可参照本办法执行
第三十七条 本办法由市房地产管理局负责组织实施并解释。
第三十八条 本办法自公布之日起施行。
1992年9月4日
（一）支付周期超过一个月的劳动报酬，如季度奖、半年奖、年终奖、年底双薪以及按照季度、半年、年结算的业务提成等；
（二）未确定支付周期的劳动报酬，如一次性的奖金，特殊情况下支付的津贴、补贴等。
劳动合同期满后，劳动者仍在原用人单位工作，超过一个月双方仍未续订劳动合同，劳动者根据《劳动合同法》第八十二条第一款规定要求支付二倍工资的，应予支持。
用人单位自用工之日起满一年不与劳动者订立书面劳动合同，视为已订立无固定期限劳动合同，用人单位无需再支付用工之日起满一年后未订立书面劳动合同的二倍工资。
【律师解读】
本条是关于用人单位未与劳动者签订劳动合同应支付二倍工资的规定。
根据《劳动合同法》第八十二条规定，用人单位自用工之日起超过一个月不满一年未与劳动者签订书面劳动合同的，应当向劳动者每月支付二倍的工资。该规定自实施以来至今已有五年多，该类劳动争议案件由是剧增，但在因劳动者的原因而未签订书面劳动合同时，用人单位是否可以免除承担二倍工资的赔偿责任呢？这个问题已引起了诸多争议和分歧意见。对此，2009年的《深圳市中级人民法院关于审理劳动争议案件的指导意见（试行）》曾规定，用人单位有足够证据证明未签订劳动合同的原因完全在劳动者，其自身无过错的，用人单位无须支付两倍工资。该规定一出，激起劳资双方的博弈逐步升级，有些用人单位为了逃避支付二倍工资差额的法律责任，甚至开创性地伪造出一些花样翻新的“证据”，以证明不签订劳动合同的责任在劳动者一方。大量真假难辨的证据，给审判法官和劳动仲裁员带来了巨大的困惑，增加了查明事实的难度。
实际上，从《劳动合同法》第八十二条的规定来看，并没有包含劳动者是否存在过错的意思表示，因此，将劳动者是否存在过错，作为是否支持劳动者二倍工资主张的观点，是对该法律条款的误解。因此，《座谈会纪要》第14条规定，用人单位已通知劳动者签订书面劳动合同但劳动者无正当理由拒不签订，用人单位可以直接书面通知终止劳动关系，如果用人单位未书面通知终止劳动关系的，仍然应当向劳动者每月支付二倍工资。该观点实属正本清源，回归到法律的立法本意，是值得肯定的。
本条第一款还对二倍工资差额的计算基数作出了规范，将支付周期超过一个月的劳动报酬，如季度奖、半年奖、年终奖等，以及未确定支付周期的劳动报酬，如一次性的奖金贴等，排除在外。
本条第二款规定，劳动合同期满后，劳动者仍在原用人单位工作，超过一个月双方仍未续订劳动合同，劳动者要求支付二倍工资的，同样应予支持。但值得注意的问题是，《劳动合同法》第八十二条规定的所谓“用工之日”，一般理解可为用人单位与劳动者初次产生劳动关系之日，而劳动合同已到期未续签之日，显然与“用工之日”存在区别。本条第二款对《劳动合同法》第八十二条规定作出了扩展解释，将“用工之日”扩展为包含“用工之日”与“劳动合同期满后，劳动者仍在原用人单位工作，超过一个月双方仍未续订劳动合同”两种情况，一并作为劳动者有权主张未签订劳动合同的起算点。
15．劳动者请求用人单位支付未订立书面劳动合同二倍工资差额的仲裁时效，依照《劳动争议调解仲裁法》第二十七条第一款、第二款和第三款的规定确定。用人单位应支付的二倍工资差额，从劳动者主张权利之日起往前倒推一年，按月计算，对超过一年的二倍工资差额不予支持。
【律师解读】
本条是关于劳动者主张未订立劳动合同二倍工资差额仲裁时效的规定。
根据《劳动争议调解仲裁法》第二十七条规定，劳动争议申请仲裁的时效期间为一年。仲裁时效期间从当事人知道或者应当知道其权利被侵害之日起计算。由于未签订劳动合同的二倍工资差额是以月为单位逐月计算的，因此，该项权利也应是按每个月具有独立的仲裁时效，从劳动者主张权利之日起往前倒推一年，按月计算二倍工资差额，超过一年的二倍工资差额已丧失法律保护。
16．劳动者依法请求用人单位与其订立无固定期限劳动合同的，劳动人事仲裁机构或人民法院应告知其将诉讼请求变更为确认双方已存在无固定期限劳动合同。劳动者拒不变更的，劳动人事仲裁机构或人民法院不得直接判令双方当事人签订无固定期限劳动合同，但可以依法确认双方当事人已存在事实上的无固定期限劳动关系，并参照原劳动合同确定双方的权利义务内容。
【律师解读】
本条是关于劳动者依法请求用人单位与其订立无固定期限劳动合同，劳动仲裁机构或人民法院应如何处理的规定。
根据《劳动合同法》的规定，用人单位应当与劳动者签订无固定期限劳动合同的情形有以下三种情形：（1）劳动者在该用人单位连续工作满十年的；（2）用人单位初次实行劳动合同制度或者国有企业改制重新订立劳动合同时，劳动者在该用人单位连续工作满十年且距法定退休年龄不足十年的；（3）连续订立二次固定期限劳动合同，且劳动者没有本法第三十九条和第四十条第一项、第二项规定的情形，续订劳动合同的。另外，用人单位自用工之日起满一年不与劳动者订立书面劳动合同的，视为用人单位与劳动者已订立无固定期限劳动合同。
不过，本条的重点在于，劳动仲裁机构和人民法院无权强迫双方签订劳动合同，而且假如裁决或判决签订劳动合同，也难以强制执行。因此，只能做确权之诉，规定劳动者要求签订无固定期限劳动合同时，应当行使“释明权”，告知劳动者变更请求为“确认”双方已存在无固定期限劳动合同。
17．劳动者虽然符合《劳动合同法》第十四条第二款规定的可签订无固定期限劳动合同的条件，但与用人单位签订了固定期限劳动合同，在该固定期限劳动合同履行过程中又请求与用人单位重新签订无固定期限劳动合同的，不予支持。
【律师解读】
本条是关于劳动者签订固定期限劳动合同后能否要求重新签订无固定期限劳动合同的规定。
根据契约精神，虽然劳动者符合《劳动合同法》第十四条第二款规定的可签订无固定期限劳动合同的条件，但与用人单位签订了固定期限劳动合同的，在该固定期限劳动合同履行过程中，又请求与用人单位重新签订无固定期限劳动合同的，劳动者的行为应属违约，不应获得支持。当然，劳动者在该劳动合同到期后，仍然有权要求与用人单位签订无固定期限的劳动合同。
【作者简介】王强律师，现执业于广东德纳律师事务所，著名劳动法律专家，深圳劳动法律师网首席律师。王强律师在劳动法律、公司法律领域积累了丰富的执业经验，已处理过七百余件劳动争议案件，其中包括上百人、数十人的集体劳动争议案件，担任多家企业法律顾问。王强律师对劳动法研究具有深厚造诣，在有关劳动法杂志和专业法律网站上发表劳动法专业文章数十篇。
办公地址：深圳市福田区金田路3037号金中环商务大厦4205室
电 话：13613006196；邮箱：szwq009i@163.com
劳动法律师网站：http://www.szldlawyer.com/
阳泉市房地产交易市场管理办法（试行）
阳泉市房地产交易市场管理办法（试行）
阳泉市政府
第一章 总 则
第一条 为加强房地产交易市场管理，促进房地产正常流通，保障房地产交易当事人的合法权益，维护房地产市场秩序，根据国家、省有关房地产交易规定，结合本市实际，特制定本办法。
第二条 凡在本市城市建成区和规划发展区内进行房地产买卖、租赁、交换、抵押、转让、价格评估等交易活动的单位和个人，均须到市房地产交易所交易，并严格执行本办法。
第三条 房地产交易市场的管理，应坚持合理调节供求，搞活房地产流通，强化管理手段，维护房地产市场秩序，规范房地产交易行为，保护交易双方利益的原则。
第四条 市房地产管理局是全市房地产交易市场的主管部门。市房地产交易所负责房地产交易市场的工作。其主要职责是：
（一）认真贯彻执行国家、省、市有关房屋买卖、租赁、交换、转让等方面的法律、法规、政策、规定走。
（二）办、理房地产的交易、拍卖、交换手续。
（三）参与房屋租赁、抵押、典当等经济合同的签证工作。
（四）审查出租、抵押、典当房屋产权人的资格，监督、管理租赁等经营活动。
（五）参与制定各类房地产的流通价格标准。
（六）按分工评定进入市场流通的房地产价格，并为仲裁、公证、保险等活动进行房产价值、价格的评估。
（七）负责管理房地产流通活动中的经纪人（中介人）。
（八）调解房地产交易、租赁、赠与和以房地产为资本兼并、合资入股、抵押等活动的纠纷。
（九）依法查处房地产流通中的非法活动。
（十）指导平定县、盂县和城市规划发展区以外的效区房地产交易流通管理工作。
财政、税务、工商、物价、城建、土地等有关部门应配合做好房地产交易市场管理工作。
第二章 交易管理
第五条 下列房地产均可进行交易或变更产权：
（一）单位自管的房地产；
（二）个人私有和与他人共有的房地产；
（三）市直管的公有房地产；
（四）中外合资、合作和外资企业所有的房地产；
（五）房地产开发和危改单位建设的房地产；
（六）按规定允许出售的部队所有的房地产；
（七）企业兼并、拍卖、抵押等房地产；
（八）单位或个人与国内外联营合资的房地产；
（九）法院依法判决没收、抵债、抵税、抵罚等的房地产；
（十）按规定允许交易的其它房地产。
第六条 各类房地产交易、产权转让、抵押、典当、拍卖和以房地产为资本合资、联营等活动，应在市房地产交易市场进行。并到市房地产管理局办理立契、审核、过户手续。
第七条 出卖和产权交换、转移的房地产，必须具备合法的产权证件。单位所有的房产，还须具有上级主管部门的批准文件。市直管公房须持有房地产管理局代政府核发的产权证书。
第八条 购买房地产开发单位出售的商品房的集体或个人，成交后应持购房协议、产权介绍信、公证书、付款收据到市房地产交易市场办理交易手续。并到房管局产权地政科办理确权领证手续。
第九条 出卖租赁未满的房屋，产权人须征得承租人同意，并事先办理好地租承诺手续或与承租人就终止租约协商一致达成书面协议。在同等条件下，承租人有优先购买权。合同另有规定的除外。
第十条 进行房屋交易和产权变更。应按有关规定缴纳契税、证估费、交易管理费。
第十一条 房屋进入房地产交易市进行买卖、转让、抵押、交换等变更时，必须坚持土地使用权一并转移的原则，并在交易后的三十日内，由产权人到土地管理部门办理土地使用权变更手续。
第十二第 下列房屋不得买卖：
（一）产权证件不全或有产权债务纠纷的房屋；
（二）已批准征用或拔用的建设用地范围内的房屋；
（三）违章或临时建筑的房屋；
（四）经法院裁定限制产权转移的房屋；
（五）抵押、典当期未满的房屋；
（六）未注册登记的商品房屋。
第三章 租赁管理
第十三条 机关、团体、部队、企事业单位或个人所有的具有合法产权证件、无倒塌危险的房屋均可出租。
第十四条 租赁房屋必须由租赁双方持租赁合同到市房地产交易市场办理房屋租赁许可证。单位出租房屋还须到市工商管理部门办理租赁房屋营业证后方可从事房屋租赁经营活动，并按规定向房地产交易管理部门缴纳管理费。
第十五条 租赁期间，租赁双方应严格履行合同中规定的权利与义务，任何一方不得擅自终止合同或有其它损害对方合法权益的活动。
第十六条 租赁合同期未满，需要迁退房屋的，必须在一个月以前通知承租人，并由交易所裁定。租赁合同期满，仍需续租的，应重新办理租赁手续。在同等条件下，原承租人有优先承租权。
第十七条 承租人如需要利用承租的房地产与第三方进行合资经营、联营或提供给第三方使用，应事先征得出租人同意，重新签订租赁合同协议。
有限产权的房屋在取得完全产权以前，不得进行买卖、租赁。
第四章 价格管理
第十八条 房地产交易市场分别实行国家定价、国家指导价和市场调节价。
第十九条 房产出售、出租价格，应报市场价部门核准，最高限价应由物价部门会同有关部门确定。评估价格和交易收费的价格应执行省物价局和省建设厅确定的按交易成交额的2％和3％收取。
第二十条 出售的商品房和新旧公房及单位住宅用房，应严格执行本办法中规定的价格。其它各类房屋的交易、租赁应执行指导性价格。交易、租赁双方可在房地产交易市场管理部门评估确定的基本价格基础上自行议价。超过基本价格的部分按规定收取超标准费。凡规定有最高限价的
，不得突破最高限价。
第二十一条 从事房地产价格评估工作的人员，必须经市以上（含市级）物价部门和房地产管理部门培训，并经考核取得专业评估资格证书后，方可持证上岗。
第五章 调换管理
第二十二条 房屋调换是指在房屋所有权不变的前提下，市房地产交易市场本着自愿互利、合理用房、利于工作、方便生活的原则，为单位或个人调换公有房屋使用权的活动。
第二十三条 调换房屋必须事先征得房屋所有者同意，并到市房地产交易市场管理部门办理有关手续。
第二十四条 调换房屋的范围：
（一）市房地产管理部门直接管理的公房用户之间的调换；
（二）国家机关、群众团体、企事业单位自管公房用户之间的调换；
（三）市房地产管理部门直接管理的公房用户与单位自管公房用户之间的调换。
第二十五条 凡有下列情况之一者，不得进行房屋调换：
（一）房屋产权不清的；
（二）现住户无正式承租权的；
（三）家庭成员对现住房有争议的；
（四）单位擅自内调市直管公房住户的；
（五）拖欠房租或其它费用的；
（六）损坏房屋及其附属设施未修复或赔偿的。
第二十六条 自行管理房屋的单位，对调入非本单位职工住户在房屋管理、维修、供暖服务等方面，应与本单位职工住户同等对待。
第二十七条 任何单位和个人不得私自调换房屋，不得利用房屋调换谋取私利或进行其它违法活动。
第六章 房产证券管理
第二十八条 房产证券交易管理系指凡在我市经批准发行房产股票、建设债券、房租补贴券等有价证券的交易，均需到市房地产交易所办理发行许可证和交易手续。任何单位和个人均不得擅自发行及私自交易。
第二十九条 房产证券的发行、交易，必须符合国家有关法律规定和金融管理政策。市房地产交易所对房产证券的发行、交易等行为负有监察、监督的职能，并可依法经营和吞吐证券。
第七章 经纪人管理
第三十条 经纪人必须经县级以上工商行政管理部门和市记地产交易市场管理部门进行资格审查。并经工商行政管理部门核发营业执照后方可在房地产流通中从事中介服务活动。
第三十一条 经纪人的报酬由市房地产交易市场管理部门按有关规定和成交率及中介服务质量确定。
第三十二条 经纪人在中介服务中，必须遵守房地产交易市场的各项管理制度，不得利用其身份之便，从事损害双方权益的活动，不得索要财物，不得谋取非法收入和进行其它违法活动。
第八章 奖励与处罚
第三十三条 对模范遵守本办法，在房地产交易市场管理中成绩显著，检举揭发违法交易等行为有突出贡献者，由房地产交易市场管理部门给予奖励。
第三十四条 对违反本办法者，由市房地产交易市场管理部门会同工商、物价、财政、税务、土地、城建等部门依法查处，触犯刑律的由司法部门追究刑事责任。
第三十五条 当事者对处罚决定不服的，可在接到处罚通知之日起十日内向决定处罚的上级机关申请复议。复议机关应在接到申请之日起十五日内作出决定。对复议决定仍不服的，可在接到复议决定之日起十日内向当地人民法院起诉，逾期不申请复议，既不起诉又不执行者，由决定处
罚的部门或复议机关申请人民法院强制执行。
第九章 附 则
第三十六条 平定、盂县、郊区的房地产交易市场可参照本办法执行
第三十七条 本办法由市房地产管理局负责组织实施并解释。
第三十八条 本办法自公布之日起施行。
1992年9月4日
