泸州市人民政府关于印发泸州市社会稳定风险评估实施细则（试行）的通知

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房屋买卖合同，是指当事人双方约定，一方交付房屋并移转房屋所有权于他方，他方受领房屋并支付价金的合同。其中负转移房屋所有权义务的一方当事人称为房屋出卖人，负给付价金义务的他方当事人称为房屋买受人。
房屋买卖合同和其他合同的共同之处就是他们都是诺成、双务、有偿合同。不同之处在于，房屋买卖合同的标的物是不动产，有其特殊性，其所有权转移必须办理登记手续。不办理登记手续，所有权不发生转移，不能对抗第三人。房屋买卖合同的订立和履行，不仅要遵守《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》等的规定，还应当受《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等的规范和管理。
实践中房屋买卖纠纷时有发生。但不是所有的房屋买卖合同都是有效的，那么，实践中哪些房屋买卖合同为无效的呢？这就要说一下合同的效力，合同的效力又称合同的法律效力，是指法律赋予依法成立的合同具有约束当事人的强制力。依法成立的合同在法律上产生既定力和约束力，无效合同不产生法律效力。《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定：“民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。”这是《民法通则》规定的有效合同标准。判断一个合同是否具有法律效力，应主要依据上述《中华人民共和国民法通则》所规定的条件，当事人签订合同时同时具备上述条件，便确认合同有效。反之便为无效合同。
审判实践中房屋买卖纠纷涉及到产权、价款、面积、原承租户的利益等多种问题，但都离不开买卖合同的有效性问题。那么，究竟实践中哪些房屋买卖合同属无效合同呢？
一、买卖未依法登记领取权属证书的房地产的合同效力。
现实生活中，随着国家城镇化建设的不断落实、推进，大批城乡的居民购买了新房，也造成未依法登记领取权属证书的房屋买卖合同时有发生，近些年还成上升趋势，究竟这种房屋买卖合同能否有效呢？《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项已做了明确的规定，未依法登记领取权属证书的房屋不得转让。这是因为房屋是以依法登记为要件，未经登记领取权属证书的房屋即未确定房屋所有人，未确定房屋所有人的房屋，即不以能产生合法的房屋出卖人，所以，未依法登记领取权属证书的房屋，当然不具备转让的主体资格，即：买卖未依法登记领取权属证书的房屋买卖合同，违反法律、法规的禁止性规定，为无效合同。
二、未经其他共有人同意，部分共有人出售共有房屋的房屋买卖合同效力及处理问题。
法律规定房屋买卖合同中，出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为一般无效。
房屋的产权为数人共有的，出卖时必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时，还需提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为一般认定无效。这一点在《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（四）项中，以作出了明确规定，即：共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。但是，审判实践中如何理解一方未经对方同意出售夫妻共同所有房屋的效力问题，笔者认为，应根据个案案情区别对待。也就是说登记于一方名下的夫妻共同所有的房屋，一方未经另一方同意将该房屋出售，第三人善意购买、支付合理价款并办理登记手续，另一方主张房屋买卖合同无效，要求追回该房屋的，人民法院不予支持。但该房屋属于家庭共同生活居住需要的除外。此案夫妻一方擅自处分共同所有的房屋造成另一方损失的，离婚时另一方有权请求赔偿损失。相反，存在是第三人恶意取得的，另一方主张合同无效，要求追回该房屋的，人民法院应予支持。
三、关于被有权国家机关采取查封等强制措施的房屋买卖合同效力及处理问题。
出卖人转让的房屋被有权国家机关采取了查封等强制措施，买受人要求继续履行的，如何处理？根据司法实践和本人办案经验，对于此类房屋审判实践中一般分以下几种情况处理：
1．有权国家机关对房屋采取查封等强制措施后，产权人转让房屋的，属于无权处分行为，由此签订的房屋买卖合同为效力待定的合同，在相应有权国家机关或申请采取强制措施的权利人同意转让，或者一审法庭辩论终结前强制措施已经解除的，应当认定合同有效，买受人要求继续履行，应予支持。
2．房屋买卖合同签订后，有权国家机关对房屋采取查封等强制措施的，不影响房屋买卖合同的效力。
(1)如果属于法院对出卖人名下的房屋进行查封的，买受人已经支付全部价款并实际占有房屋，但未办理过户登记手续的，买受人对此没有过错，依据最高人民法院《民事执行中查封、扣押、冻结规定》第17条之规定，符合解除查封条件，买受人向查封法院申请解封的，法院应当予以解封。买受人要求继续履行房屋买卖合同的，应予支持。
(2)如果不符合法定解除强制措施条件的，该强制措施导致出卖人无法将房屋交付或过户登记给买受人的，构成合同履行不能，买受人要求继续履行合同，交付房屋或办理房屋过户登记手续的，应当向买受人行使释明权，告知买受人有权解除合同，并要求出卖人承担合同履行不能的违约责任，买受人变更诉讼请求的，予以支持，买受人坚持原诉讼请求的，应予驳回。
(3)如果该强制措施是以买受人为执行对象的，买受人依据合同约定主张继续履行合同办理房屋过户登记手续的，可予支持。有权国家机关对房屋采取的强制措施未依法进行公示的，不得对抗善意买受人。
四、关于商品房欲售合同纠纷有关问题的处理。
1、宣判实践中出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是发生诉讼时房屋已经属于现房销售状况，此时对当事人以未取得预售许可证为由主张合同无效纠纷如何处理和认定。笔者认为，人民法院应根据案情区别对待是否支持。因为审判实践中人民法院是否支持，应以在起诉前是否已依法取得商品房预售许可证明为要件，取得了人民法院在审理中予以支持，反之不予支持。
2、《合同法》及相关司法解释出台后，对当事人以未取得预售许可证明为由，基于《中华人民共和国城市房地产管理法》以及最高人民法院此前关于商品房买卖合同司法解释相关规定主张合同无效的纠纷，应当如何处理。
对于无证预售问题，过去一般按照《城市房地产管理法》的有关规定，认为开发商在未获得《商品房预售许可证》的情况下预售商品房，是一种违反法律和国务院行政法规强制规定的行为，应当确认合同无效。《合同法》及相关司法解释出台后仍然遵守了这一法则，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。”
五、关于合作建房产生的纠纷，诸如约定提供土地的一方当事人未能出让取得约定的地块，双方当事人均不具备相应的房地产开发企业资质等，实践中有何新的问题出现，应当如何应对。
当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。
合作建房系房地产合作开发的通俗称谓，其直接的目的在于整合资源，促进土地、资金和资质三个要素的有效配置。合作开发的典型特征是共同投资，共享利润，共担风险。合作开发蕴含的法律关系极为复杂，但我国目前尚无合作开发的专门立法，其市场运作缺少法律的支撑和规范。在法律法规欠缺的情况下，必须合理创设“当事人自己的法律”——合同，以预防纠纷和诉讼。
六、关于一房数卖，房屋连环买卖且均未办理产权变更手续等引发的各买卖合同效力的认定以及后续问题的处理。
一房数卖是指出卖人先后或同时以数个买卖合同，将同一特定的房屋出卖给数个不同的买受人，房屋买卖合同一经双方合意签订即生效，过户登记属于房屋买卖合同的履行范畴。但我国《物权法》又规定，不动产的移转以登记作为法定要件。也就是说出卖人与多个买受人签定房屋买卖合同，但均未办理产权变更手续，所有合同均应认定为有效，如多个买受人同时要求取得房屋所有权的，应当由先行签定合同的买受人取得房屋产权的权属，由出卖人对其它买受人承担违约及其它法律责任（如合同诈骗刑事责任）。
综上所述，只是笔者自己的一点粗浅认识，有不当之处还请大家多批评指正。

黑龙江省九三农垦法院 刘顺涛

二0一三年五月六日


安徽省芜湖市人民政府


芜湖市人民政府令
第 26 号

《芜湖市行政机关规范性文件制定程序规定》已经 2006 年 12月19日市政府第43次常务会议通过，现予发布，自2007年2月1日起施行。

市长 陈树隆
二OO七年一月十一日

芜湖市行政机关规范性文件制定程序规定

第一章 总 则
第一条 为了规范本市行政机关规范性文件制定程序，保证行政机关规范性文件质量，维护国家法制统一，根据《安徽省行政机关规范性文件制定程序规定》和《安徽省行政机关文件公开发布管理规定》，结合本市实际，制定本规定。
第二条 本规定所称行政机关规范性文件（以下简称规范性文件）是指市、县（区）人民政府及其部门，根据法律、法规和其他上位法的规定，在其法定权限内制定，规范行政管理事务，公开发布并反复适用的，具有普遍约束力的文件。
规范性文件分为政府规范性文件和部门规范性文件。
第三条 本市各级政府及其所属部门制定规范性文件的立项、起草、审查、决定、公布，适用本规定。
第四条 制定规范性文件，应当遵循立法法确定的基本原则，符合宪法、法律、法规和其他上位法的规定。
第五条 规范性文件的内容，应当符合精简、统一、效能的原则，体现改革精神，促进政府职能向调节经济、管理社会、监管市场和服务公众转变。
第六条 规范性文件的名称一般称“规定”、“办法”、“细则”等。
对某一方面的行政工作作比较全面、系统的规定，称“规定”；对某一方面的行政工作作部分的规定，或对某一项行政工作作比较具体的规定，称“办法”；为贯彻执行法律、法规和行政规章，制定比较具体的规定，称“细则”。
第二章 立项和起草
第七条 制定规范性文件，应当根据实际需要，统筹安排，拟定计划，有重点地进行。
第八条 有下列情形之一的，可不制定规范性文件：
（一）法律、法规、规章已经明确规范、具有较好操作性的；
（二）转发法律、法规、规章、上级行政机关的命令和决定的；
（三）增设机构、人员编制或申报经费等具体行政事务的；
（四）超越本部门法定职权范围的；
（五）规定内部工作制度的；
（六）政府认为不需要制定的其他情形。
第九条 政府所属部门认为需要由政府制定规范性文件的，应当向本级人民政府报请立项。
报送政府制定规范性文件的立项申请，应当对制定规范性文件的必要性、所要解决的主要问题、拟确立的主要制度以及所依据的法律法规规章或上级行政机关规范性文件等作出说明。
下一年度制定规范性文件的立项申请应于当年十一月底前报送政府法制部门。
第十条 政府法制部门应当对报送政府制定规范性文件的立项申请进行汇总研究，拟订本级人民政府年度规范性文件制定工作计划，报本级人民政府批准后执行。
政府年度规范性文件制定工作计划应明确规范性文件的名称、起草部门、完成时间等。
政府年度规范性文件制定工作计划在执行中，可以根据实际情况予以调整。无正当理由，当年已列入计划但未完成起草的，下一年度不再列入计划。
第十一条 政府所属部门可以根据本部门的实际，按照有关立法原则自主确定部门规范性文件的立项工作。
第十二条 政府规范性文件由政府确定一个部门具体负责起草工作；涉及两个以上实施主体的，可确定一个部门牵头，会同所涉及部门共同负责起草工作；也可以由政府法制部门组织起草或委托专家、学者、中介组织起草。
部门规范性文件由政府所属部门的一个或几个内设机构或者法制机构具体负责起草工作。
第十三条 规范性文件主要组成部分应当包括：
（一）制定规范性文件的目的、依据、适用范围、应遵循的主要原则、主管部门；
（二）行为规范：包括一般性规范、特别规范、程序性规范和禁止性规范；
（三）法律责任；
（四）应用中问题的解释部门、施行日期及应当废止的有关文件等。
第十四条 起草规范性文件，应当体现立法法规定的原则，深入调查研究，总结实践经验，广泛听取有关单位和个人的意见。听取意见可以采取座谈会、论证会、听证会和通过新闻载体或网站公开向社会征求意见等多种形式。
第十五条 论证会由起草部门主持。论证会应当邀请专家或立法信息员参加。
第十六条 听证会由法制部门主持，起草部门负责人和起草人、相关组织代表、行政管理相对人代表为听证参加人。 相关组织代表由相关组织按拟定名额推荐。
行政管理相对人代表的遴选按下列程序公开进行：
（一）起草部门在新闻载体上发布公告，内容包括拟制定的规范性文件名称、目的和依据、设定的主要制度等，要求行政管理相对人自愿报名；
（二）起草部门根据拟定的代表名额，采取随机抽取的方式，确定行政管理相对人代表。 听证程序另行制定。
第十七条 起草规范性文件，涉及两个以上部门、机构职责或者与其他部门、机构关系紧密的，起草部门应当充分征求其他部门、机构的意见。
第十八条 起草部门应当将规范性文件送审稿及其说明、对规范性文件送审稿主要问题的不同意见和其他有关材料一并报送审查。
报送审查的规范性文件送审稿，应当由起草单位主要负责人签署；几个单位共同起草的，应当由几个起草单位主要负责人共同签署。
起草说明应包括制定目的、主要法律法规规章和上级行政机关规范性文件依据、起草过程、主要条款的解释、要求发布的方式等内容。
第十九条 政府法制部门起草或者组织起草的政府规范性文件草案，由政府法制部门主要负责人签署。
第二十条 已列入当年度政府规范性文件制定工作计划的，直接报送政府法制部门。
未列入当年度政府规范性文件制定工作计划，因特殊情况急需制定规范性文件的，应报送同级人民政府，经市长、分管市长或秘书长签署意见后，转政府法制部门。
第三章 审 查
第二十一条 政府规范性文件送审稿及其说明由政府法制部门统一审查、修改。部门规范性文件送审稿及其说明由部门法制机构或负责法制工作的机构统一审查、修改。
第二十二条 规范性文件送审稿有下列情形之一的，政府法制部门、部门法制机构或负责法制工作的机构（以下统称审查机构）可以缓办并告知起草单 位或者退回起草单位：
（一）不符合本规定第五条和第八条规定的；
（二）制定规范性文件的基本条件尚不成熟的；
（三）有关部门对规范性文件送审稿规定的主要制度存在较大争议，起草部门未与有关部门、机构协商的。
第二十三条 审查机构审查规范性文件送审稿，应当将规范性文件送审稿或者规范性文件送审稿涉及的主要问题发送相关部门征求意见。相关部门应当在规定的时间内书面反馈意见并加盖部门印章。
第二十四条 审查机构应当就规范性文件送审稿涉及的主要问题，进行调查研究，听取相关单位和个人的意见。
第二十五条 规范性文件送审稿涉及重大问题的，审查机构应当召开由相关单位、专家参加的座谈会、论证会，听取意见，研究论证。相关单位代表在会议上发表的意见视为该单位的意见。
第二十六条 相关部门对规范性文件送审稿涉及的主要措施、管理体制、权限分工等问题有不同意见的，审查机构应当进行协调，达成一致意见；不能达成一致意见的，应当将主要问题以及相关部门的意见和审查机构的意见上报本级人民政府决定。
部门内设机构对本部门制定的规范性文件意见不一致时，由部门审查机构协调，不能达成一致意见的，报部门办公会议决定。
第二十七条 审查机构应当认真研究各方面的意见，与起草部门协商后，对规范性文件送审稿进行修改，提出规范性文件草案和审查报告。
审查报告应当包括制定规范性文件拟解决的主要问题、拟采取的主要措施、法律法规和规章依据、与有关部门的协调情况以及建议发布方式等。
第二十八条 政府规范性文件草案和审查报告及相关材料应当按程序送政府分管领导审定后，提请政府常务会议审议。 部门规范性文件草案和审查报告经分管负责人审定后，提请部门办公会议审议。
第二十九条 已列入政府常务会议的规范性文件议题，应按下列规定准备：
（一）起草部门按政府分管领导审定的内容和规定的份数印制规范性文件草案和起草说明，并送政府办公室；
（二）政府法制部门结合政府分管领导审定的草案内容对审查报告修改后，按规定的份数印制审查报告并送政府办公室；
（三）政府办公室应将规范性文件草案、起草说明和审查报告提前3天送给出席会议的人员。
政府办公室应将送审的相关材料退还政府法制部门，以便政府法制部门在常务会议审议需要时出示。
第三十条 部门规范性文件在印发前，有关部门应将规范性文件送同级政府法制部门进行合法性审查，并提交下列材料：
（一）提请审查的公函；
（二）规范性文件文本；
（三）规范性文件的说明；
（四）制定规范性文件所依据的法律、法规、规章、上级行政机关的命令和决定；
（五）制定规范性文件所依据的其他有关资料。
根据省政府法制办的委托，驻芜行政管理部门规范性文件发布前，应按前款规定送所在地同级政府法制部门进行合法性审查。
第三十一条 政府法制部门应在 10 个工作日内完成审查工作，并将审查意见书面通知制定规范性文件的政府部门。
第三十二条 制定规范性文件的部门收到政府法制部门的审查意见后，应当认真研究吸收其所提出的意见，对主要意见不能采纳的，应当书面告知政府法制部门。
部门规范性文件印发后，应按规定向政府法制部门备案。
第三十三条 部门规范性文件未经同级政府法制部门审查不得印发。政府法制部门发现未经其审查而印发的部门规范性文件，可以提请本级人民政府撤销该文件，并在公开发布文件的载体上公告。
政府法制部门可以对同级政府部门规范性文件制发情况进行检查。
第四章 决定和公布
第三十四条 政府规范性文件应当经政府常务会议决定。政府常务会议讨论规范性文件，由文件起草部门主要负责人汇报起草说明，审查机构主要负责人汇报审查情况。会议可以通知相关部门主要负责人参加会议发表意见。相关部门主要负责人参加会议前应当熟悉本部门就该文件出具的书面反馈意见和本部门代表在该文件论证会、座谈会上发表的意见。 部门规范性文件应当经部门办公会议决定。
第三十五条 会议审议通过的规范性文件草案，由审查机构按会议意见修改后，政府规范性文件报本级人民政府主要领导或主要领导委托的其他领导签署发布，部门规范性文件报本部门主要负责人签署发布。
第三十六条 规范性文件一般应当自公开发布之日起30日后施行。但是公开发布后不立即施行将有碍规范性文件施行的，可以自公开发布之日起施行。
第三十七条 规范性文件制定部门应当依法将规范性文件备案和公开发布。
第三十八条 公开发布规范性文件的载体按下列顺序确定：
（一）本级政府公报；
（二）本行政区域内普遍发行的报纸；
（三）本级政府或本部门的网站；
（四）公告栏和能够让行政管理相对人及时知悉的其他载体。 各类载体发布规范性文件应当免费。
第三十九条 公开发布的规范性文件格式文本由政府法制部门提供。
通过本规定第三十八条第（一）、（二）项规定的载体公开发布规范性文件，还应当提供发布或刊登的公函。
部门备案的规范性文件应同时提供电子文本。
第四十条 本规定第三十八条第（一）、（二）项规定的载体发布的规范性文件为标准文本。
仅以本规定第三十八条第（三）、（四）项规定的方式发布规范性文件的，制定部门应当制作适量格式文件作为标准文本。 政府法制部门在编辑规范性文件汇编时，应将部门规范性文件收入其中。
第四十一条 对部门和下一级人民政府规范性文件未按本规定公开发布的，政府法制部门应当责令其限期改正；逾期不改正的，由政府法制部门提请本级人民政府撤销该文件并在公开发布规范性文件的载体上公告。
第五章 附 则
第四十二条 规范性文件备案按《芜湖市规范性文件备案办法》执行。
第四十三条 规范性文件应当定期进行清理。需废止、修订的，应当按本规定的程序审查、决定、公布。
第四十四条 政府法制部门、部门法制机构应将规范性文件制定过程中有关材料进行整理、装订、存档。
第四十五条 政府法制部门应定期将本级人民政府及其部门公布的规范性文件汇编。
部门需要进行专项规范性文件汇编时，应会同政府法制部门或征得政府法制部门同意。
第四十六条 本规定自2007年2月1日起施行。1990年12月21日发布的《芜湖市人民政府行政规范性文件制定程序暂行规定》（市人民政府令第1号）同时废止。