泰安市城市住宅小区物业管理办法
山东省泰安市人民政府
政府令【第56号】《泰安市城市住宅小区物业管理办法》
泰安市人民政府令 第56号《泰安市城市住宅小区物业管理办法》已经市政府1998年第13次常务会议通过，现予发布，自1999年3月1日起施行。
市长：赵树从
一九九八年十二月四日
泰安市城市住宅小区物业管理办法
第一章 总则
第一条 为加强城市住宅小区物业管理，保障住宅小区物业的合理使用，维护住宅小区的公共秩序，创造良好的生活环境，根据《山东省城市住宅小区物业管理办法》等有关规定，制定本办法。
第二条 本办法适用于泰安市市区、县（市）人民政府所在地的城镇建成的住宅小区。
第三条 本办法所称住宅小区，是指充一规划、综合开发、配套建设、达到一定规模的成住区。住宅小区的管理范围由建设行政主管部门会同有关部门划定。
本办法所称物业，是指住宅小区内各类房屋以及相配套的公用设施、设备及公共场地。
本办法所称业主，是指住宅小区内各类房屋的所有权人。
第四条 住宅小区物业管理，遵循物业管理企业统一管理和业主自我管理相结合的原则。
第五条 市、县（市）建设行政主管部门或房地产行政主管部门（以下简称物业管理主管部门）是本行政区域内住宅小区物业管理的主管部门。
泰安市城市规划区范围内的住宅小区，属于市及以上单位和外地开发建设单位开发建设的，其物业管理工作由市建设行政主管部门直接管理；泰山区、郊区开发建设单位开发建设的小区，其物业管理工作分别由两区房地产行政主管部门负责管理。
物价、财政等部门按照各自职责，做好住宅小区物业管理的有关工作。
第二章 业主代表大会及其委员会
第六条 住宅小区交付使用入住率达到百分之五十以上时，开发建设单位可以向物业管理主管部门申请组织召开第一次业主代表大会，成立业主委员会。业主委员会一般由5-17名委员组成，业主委员会主任、副主任从委员中选举产生。
业主代表的产生办法，由物业管理主管部门制定。
第七条 业主代表大会每届任期三年。业主代表大会必须有半数以上代表出席方能举行。业主代表大会的决议须经到会代表半数以上通过方准有效。
第八条 业主代表大会行使下列职权：
（一）选举业主委员会的组成人员；
（二）制定和修改业主公约、业主委员会章程；
（三）监督业主委员会的工作；
（四）改变和撤销业主委员会不适当的决定。
第九条 业主委员会自成立之日起十五日内，应当向物业管理主管部门登记备案。
第十条 业主委员会在业主大会的监督下履行下列职责：
（一）召集和主持业主代表大会，报告小区物业管理的实施情况；
（二）采取公开招标或其他方式选聘物业管理企业，签订聘用合同；
（三）拟定公共资金使用计划，并按年度公布使用情况；
（四）审定物业管理企业提出的物业管理计划；
（五）听取业主的意见和建议，监督物业管理企业对本住宅小区的物业管理服务活动；
（六）监督公用设施、设备及公共场地的使用情况；
（七）业主代表大会赋予的其他职责。
第三章 物业管理移交
第十一条 住宅小区物业管理移交前，其物业管理由开发建设单位负责，费用由开发建设单位承担。业主和非业主使用人应遵守开发建设单位制定的住宅小区物业管理规定。
第十二条 物业管理移交必须符合下列条件：
（一）住宅小区经综合验收合格；
（二）住宅小区业主委员会已经成立，选聘了物业管理企业。
第十三条 在住宅小区业主委员会的监督下，开发建设单位向物业管理企业移交下列资料：
（一）住宅小区建设的各项批准文件；
（二）住宅小区规划图、竣工总平面图；
（三）房屋及其配套的公用设施、设备的竣工图；
（四）地下管网图；
（五）质量验收资料；
（六）其他必要资料。
第十四条 在业主委员会的监督下，开发建设单位向物业管理企业移交下列财物：
（一）物业管理用房。物业管理用房归全体业主所有，开发建设单位有偿移交，由物业管理企业和业主委员会共同使用；
（二）商业用房。商业用房按小区总建筑面积的3‰以成本价向物业管理企业提供，由物业管理企业经营与业主生活相关的服务项目；
（三）停车场、存车棚等公众服务设施；
（四）物业管理公共资金。由开发建设单位依照省政府的规定按住宅小区建安费的3%向物业管理企业移交物业管理公共资金。物业管理公共资金归全体业主所有，由业主委员会托物业管理企业代管，主要用于该住宅小区管理工作启动和公用设施的维修、更新和建设。
开发建设单位缴纳的物业管理公共资金进入商品房成本。
第四章 物业管理企业
第十五条 物业管理企业须取得建设行政主管部门颁发的《物业管理企业资质证书》和工商行政管理部门核发的《营业执照》后，方可从事住宅小区物业管理业务。
第十六条 物业管理企业受业主委员会委托，对住宅小区的下列事项进行统一管理：
（一）房屋及其附属设施、公用设施、设备的养护和维修；
（二）绿化和环境卫生保洁；
（三）车辆停放；
（四）公共秩序维护；
（五）物业档案资料管理；
（六）业主委员会委托的其他管理事项。
第十七条 物业管理企业对住宅小区实施物业管理，应当按物价部门核定的标准向业主收取物业管理综合服务费。物业管理综合服务费的收取标准，由物价部门会同物业管理主管部门根据管理服务项目情况确定。
物业管理企业应当将收费项目和标准向业主公布，接受监督。
第十八条 物业管理企业为各专业部门提供的抄表、收费等代办性服务事宜，双方应当签订代表合同。其代办费用，由各专业部门支付，不得让业主承担。物业管理企业为业主提供的特约服务，服务费用由双方约定。
第十九条 物业管理企业应遵守下列规定：
（一）按业主委员会的要求，完成委托管理服务事项；
（二）严执执行业业主委员会拟定的公共资金使用计划；
（三）小区公用设施维修、更新和建设项目经业主委员会审定后组织实施。工程项目结束时应通知业主委员会参加验收，审查工程决算，并将其签署意见作为结算依据；
（四）严格按规定用途管理使用物业管理公共资金，不得挪用，其使用情况每半年向业主公布一次；
（五）接受物价、财政、审计和物业管理主管部门的监督检查。
第二十条 物业管理企业被解聘后十日内，在业主委员会的监督下，向新聘用的物业管理企业移交下列财物：
（一）代管的公共资金和预收的物业管理服务费；
（二）管理用房、商业用房和停车场、存车棚等；
（三）管理的住宅小区的各种图纸资料；
（四）物业管理形成的档案资料；
（五）其它应当移交的财物。
第五章 物业维护
第二十一条 全体业主和非业主使用人都应当爱护小区物业。住宅小区内禁止下列行为：
（一）擅自改变房屋结构、外貌和用途；
（二）践踏、占用绿化地，损毁园林设施；
（三）占用道路、通道、停车场等公用设施和场地；
（四）乱抛、乱堆、焚烧垃圾和杂物；
（五）制造噪音；
（六）私设摊点，乱搭乱建，乱涂乱画；
（七）随意种植蔬菜，栽植树木，饲养家畜家禽；
（八）堆放或随意使用易燃、易爆、剧毒、放射性等物品；
（九）政府或业主公约明令禁止的其他行为。
第二十二条 房屋分户内自用设施的维修，由业主自行负责。
出租房屋的维修责任，由当事人在租凭合同中约定。
第二十三条 单位楼房共同部位和共用设施的维修，由物业管理企业负责，其维修费用由业主依其所拥的份额按比例分担。
第二十四条 住宅小区公用设施的维修、更新和建设，由物业管理企业负责，从物业管理公共资金中列支。
第二十五条 住宅小区内的供电、供水、排水、供气、供热、通讯等公共设施的维修养护遵守下列规定：
（一）供电设施，由供电企业负责；
（二）邮政通讯设施，由邮政电信部门负责；属于业主管理的，由物业管理企业负责；
（三）供水设施，进户水表（不含水表）以内的，由业主负责，以外的由供水企业负责；
（四）排水管道，小区范围内的由物业管理企业负责，小区范围以外的由市政部门负责；
（五）煤气设施，由煤气供气企业负责；
（六）供热共用设施，由供热企业负责；
（七）公共消防设施，由消防部门和供水企业共同管理，供水企业负责；
（八）穿过小区的城市公共道路，由市政部门负责；
（九）有线电视等其它专业设施，由各专业部门负责。
各专业部门可委托物业管理企业代为维修养护，并按合同约定支付费用。
第六章 法律责任
第二十六条 未取得物业管理企业资质证书从事住宅小区物业管理业务的，由物业管理主管部门责令其限期补办手续，并按《山东省城市住宅小区物业管理办法》第三十条规定处1万元以下罚款。
未经工商部门核发《营业执照》从事住宅小区物业管理业务的，由工商部门依法处罚。
第二十七条 开发建设单位未按本办法规定提供物业管理用房和商业用房的，由物业管理主管部门责令限期提供。开发建设单位未及时移交物业管理公共资金的，由物业管理主管部门责令限期移交。
第二十八条 物价部门应当对物业管理企业的收费情况定期检查，对擅自设立收费项目和提高收费标准的，按国家有关规定予以处罚。
第二十九条 业主和非业主使用人无故不按时交纳物业管理综合服务费的，由物业管理企业限期追交。
第三十条 物业管理企业和各专业对所管理维护的设施不及时修缮，给业主造成损失的，应当承担赔偿责任。
第三十一条 违反本办法第二十一条规定的，由物业管理主管部门或其他有关行政主管部门按照责权限依法予以处罚。
第三十二条 对违反规定挪用住宅小区物业管理公共资金的，对责任人依法追究法律责任。
第三十三条 物业管理主管部门工作人员滥用职权、徇私舞弊的，由所在单位或上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任。
第三十四条 当事人对行政处罚决定不服的，可依照国家有关规定，申请复议或提起行政诉讼。
第七章 附则
第三十五条 本办法施行前已交付使用的住宅小区，未按规划、设计要求进行配套建设的，由建设行政主管部门组织原开发建设单位和有关专业部门按规定进行补建和完善，经综合改造验收合格的，按本办法规定实行物业管理。
第三十六条 城市住宅小区以外的其他住宅区、别墅区、写字楼、综合楼等实行物业管理的，可参照本办法执行。
第三十七条 本办法执行中的具体问题，按泰政办发[1993]78号文《关于市政府行政性规章解释权限和程序问题的通知》规定进行解释。
第三十八条 本办法自1999年3月1日起施行。
北京市市政管理委员会、北京市财政局、北京市物价局关于印发进一步贯彻落实和推进《北京市征收城市生活垃圾处理费实施办法（试行）》的实施意见的通知
北京市市政管理委员会 北京市财
北京市市政管理委员会、北京市财政局、北京市物价局关于印发进一步贯彻落实和推进《北京市征收城市生活垃圾处理费实施办法（试行）》的实施意见的通知
北京市市政管理委员会 北京市财
通知
各区、县人民政府：
为贯彻落实市政府决定，进一步统一思想、明确责任、加快全面推进本市垃圾处理费征收工作，在调查了解有关区、县征收情况的基础上，经研究，现将市市政管理委员会会同市财政局、市物价局联合制定的《关于进一步贯彻落实和推进〈北京市征收城市生活垃圾处理费实施办法（试
行）〉的实施意见》发给你们，请认真执行。
附件：关于进一步贯彻落实和推进《北京市征收城市生活垃圾处理费实施办法（试行）》的实施意见
一、由市市政管理委员会、市财政局、市物价局发布《关于进一步贯彻落实和推进〈北京市征收城市生活垃圾处理费实施办法（试行）〉的通告》（以下简称《通告》），向广大群众“安民告示”，以加快推进本市全面征收城市生活垃圾处理费（以下简称垃圾处理费），务求实效。
二、层层贯彻落实和推进征收垃圾处理费工作任务。各区、县政府要分别召开各街道办事处和乡镇人民政府负责人会议，对工作进行具体安排，逐级抓好贯彻落实。
三、各区、县要将《通告》下发到各街道和居委会，进行广泛深入地宣传，做到家喻户晓，争取广大市民的理解和支持，为积极推进收费工作打下扎实的群众基础。
四、充分利用报纸、电视、广播等新闻媒体，广泛宣传加快推行征收垃圾处理费改革的重要意义，提高垃圾无害化处理水平，以加强本市环境建设和生态保护。
五、垃圾处理费的征收对象是居住在本市城区、近郊区和远郊区县建制镇（含纳入城市环境卫生管理的乡、村）的居民和按规定应当办理暂住证的外地来京人员。各街道办事处和乡、镇人民政府在区、县人民政府的领导下负责具体执收工作。
六、征收垃圾处理费，按照“垃圾产生者付费”的原则，本市居民每户每月3元；按规定应当办理暂住证的外地来京人员每人每月2元。
七、垃圾处理费作为财政资金实行收支两条线管理。各街道办事处和乡、镇人民政府按月将所收垃圾处理费全额上缴区、县财政专户。各区、县财政局于次月10日内将缴入财政专户的50％垃圾处理费缴入市财政局垃圾处理费财政专户（财政专户名称：北京市财政局；帐号：014
—144203—83；开户银行：工商银行百万庄分理处）。
八、所收垃圾处理费的分配使用，按照市、区县各50％的规定，专项用于垃圾处理，不得挪作他用或用于垃圾处理设施项目建设。
市财政集中的垃圾处理费，除将四个城区上缴部分作为市属垃圾无害化处理场运行经费支出外，全部用于各区、县政府开展垃圾分类收集、垃圾减量和资源回收综合利用工作，其中一部分用作奖励经费，奖励当月收缴率为前三名的区、县。
各区、县财政留用的垃圾处理费，用于各街道办事处和乡、镇人民政府征收垃圾处理费的手续费的比例，可根据本地区的实际情况，控制在5％至10％。
四个城区留用的垃圾处理费，除手续费的支出外，全部用于开展垃圾减量、资源回收利用和垃圾分类活动。
九、区、县级留用的50％垃圾处理费部分，应坚持专款专用的原则，经区、县市政管理委员会和区、县财政局审核后报市市政管理委员会和市财政局备案。市级留用的50％垃圾处理费部分由市市政管理委员会提出使用计划报市财政局审核后实施。
上述市和区、县两级垃圾处理费资金使用方案，应于每年的7月10日和次年的1月10日前，分别报同级市政管理委员会和财政局。
有关垃圾处理费的资金使用管理办法将另行制定。
十、凡尚未开征垃圾处理费的街道办事处或乡、镇人民政府，必须于2000年9月1日实施征收。
凡已开征垃圾处理费但尚未将收费收入上缴区、县财政或市财政的，须按规定于2000年10月10日上缴完毕。
十一、各区、县政府应加强财政专户的管理，严格按照规定的收缴范围、标准和时间组织征收，不得自行调整收缴范围和收缴标准，确保应收尽收，严禁截留、挪用财政专户资金。
十二、各街道办事处和乡、镇人民政府组织各居委会、家委会向本市居民或外地来京人员收费时，收费人员应当做到凭据市物价局统一印制的收费许可证的副本收费，并开具市财政局统一印制的3元或2元的专用收据。违者，当事人有权拒缴。对擅自印制、伪造和使用假收费票据的部
门，一经发现，有关部门将根据国家有关规定进行处罚和严肃处理。
十三、市市政管理委员会负责监督检查各区、县贯彻落实文件的执行情况。市、区、县物价管理部门负责监督检查执收的各街道办事处或乡、镇人民政府是否按规定的标准收费。市、区、县财政管理部门负责监督检查收费票据的使用和资金的管理。
2000年8月28日
